Фз о долевой собственности

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г

Настоящий Федеральный закон в редакции Федерального закона от 29 июля 2020 г. N 218-ФЗ не применяется к правоотношениям по привлечению застройщиком денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу названного Федерального закона, независимо от даты приобретения права на земельный участок и (или) получения разрешения на строительство, если в отношении такого застройщика на указанную дату имеется вступивший в законную силу судебный акт о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ (за исключением конкурсного производства), при условии, что исполнение обязательств указанного застройщика по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2020 г. N 218-ФЗ, обеспечивается поручительством банка. В указанном случае поручительство банка предоставляется в порядке и на условиях, предусмотренных положениями настоящего Федерального закона, действовавшими до дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2020 г. N 218-ФЗ

Новые правила продажи доли в квартире

Для составления соглашения о сделке потребуется указание следующей информации — ФИО, сведения из удостоверения личности, адрес регистрации всех участвующих сторон. Далее следует описание объекта соглашения — количество долей и другие признаки квартиры, а также стоимость соглашения.

ИМУЩЕСТВО В ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Даже являясь единоличным собственником квартиры, можно стать сособственником своего жилья, если продать долю в праве собственности на квартиру. Так зачастую поступают, когда необходимы деньги, а найти их, кроме как продав квартиру, невозможно, и расставаться с жильем не хочется. После оформления всех документов, такая квартира будет находиться в общей долевой собственности бывшего единоличного собственника и нового покупателя.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г

2. В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ФЗ-214

В соответствии с Федеральным «законом» от 30.12.2012 N 294-ФЗ с «1 января 2014 года» в части 4 статьи 15.1 слова «по предусмотренным частью 2 статьи 12.1 настоящего Федерального закона обязательствам застройщика» будут заменены словами «по обязательству застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства».

Новый закон от 02 июня 2020 г

Этим же решением Федеральной нотариальной палаты установлены льготы для несовершеннолетних на уплату тарифа за правовую и техническую работу. При этом надо понимать, что при проведении сделки участников сделки освободят от оплаты только в той части доли, в какой квартира принадлежит несовершеннолетнему. К примеру, если квартира находится в общей долевой собственности одного родителя и одного несовершеннолетнего ребенка и продается одному покупателю, тариф за правовую и техническую работу будет уменьшен на одну треть. До сих пор размер платы за правовую и техническую работу в в Красноярском крае в таких случаях составлял 3000 рублей. Эти изменения начнут действовать с 1 июля 2020 года.

Как действует закон о долевом строительстве

  • застройщик – предприятие (юридическое лицо) имеющего законные права на участок под строительство жилого дома привлекающий финансовые средства граждан или других предприятий;
  • участник – физическое или юридическое лицо, предоставляющее заемщику средства в виде денег, строительных материалов и прочего на строительство жилых помещений после постройки которых, у них возникает право собственности на оговоренную заранее жилплощадь;
  • объект долевого строительства – часть многоквартирного дома или иной недвижимости, включая жилые и нежилые помещения, а также общее имущество, которое строится на средства дольщиков.

Материнский капитал

— провозглашает свободу договора,
— говорит о том, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, при этом стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор),
— условия договора определяются по усмотрению сторон.

Рубрика “Долевая собственность”

Каждая сторона может потребовать реального дележа общего пирога. Если этот процесс поддерживается всеми сторонами, он называется разделом, если только одним лицом, то – выделом. Деление имущества производится на пропорциональной основе, в соответствии с зафиксированными размерами долей.

Фз о долевой собственности

Особенности государственной регистрации права общей долевой собственности определены действующим с 01 января 2020 года Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации).

Изменения в фз 214 с 1 января 2020: на что обратить внимание

С 2020 года дольщиков ожидает следующее нововведение. Когда дом построен и должна произойти передача квартиры, застройщик обязан выдать дольщику инструкцию по использованию квартиры или особого объекта долевого строительства. Как гласит закон, данная инструкция должна содержать всю необходимую информацию о правилах и об условиях безопасного использования квартиры, о сроке службы квартиры и т.д. Однако, на наш взгляд, не следует воспринимать данное нововведение положительно.

Рекомендуем прочесть:  Оформление наследства на квартиру по завещанию

Изменения в законе от о регистрации сделок с недвижимостью

Здравствуйте. Нотариус провел гос.регистрацию нотариально заверенной сделки купли-продажи доли квартиры посредством электронного документооборота. При этом штамп на договоре купли-продажи и договоре ипотеки, как объяснил нотариус, не ставится. Нам выдали нотариально заверенную выписку из ЕГРП, где видна регистрация и того, и другого договора. В свою очередь банк требует штампы о гос.регистрации на договорах, в противном случае, не дают доступ к раскрытию аккредитива. Дайте, пожалуйста, свои комментарии, если возможно, со ссылками на законы. Кто прав?

О некоторых особенностях распоряжения имуществом в общей долевой собственности

Насколько свободны участники общей долевой собственности в праве распоряжаться конкретной частью общего имущества — объекта недвижимости — в пределах доли каждого из них в отсутствие соглашения между ними, а также каковы последствия сдачи части такого объекта в аренду, рассказывает эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Сергей Широков.

Долевая собственность в квартире: что изменилось в законодательстве

Когда квартира поступает в собственность нескольким лицам и доли владения заранее оговорены, речь идет о долевой собственности квартиры. В такой ситуации распоряжаться жильем можно только при условии согласия всех собственников, не зависимо от размера доли.

Возникновение права собственности застройщика по договору участия в долевом строительстве и основания недействительности договора

Арбитражными судами по делу N А68-9605/2008-296/10 как договор участия в долевом строительстве был расценен договор, по которому дольщик оплачивал 100% стоимости возводимого нежилого здания и получал в собственность 82% помещений в здании и такую же долю в праве на земельный участок и общее имущество, а застройщику доставалось 18% помещений и такая же доля в праве на остальное имущество. Стороны учли все существенные условия договора, зарегистрировали его в установленном законом порядке.
Отношения сторон дополнялись тем, что строительство вели подрядчик и инженер, входящие в одну группу компаний с дольщиком и полностью подконтрольные ему. Застройщик являлся собственником гостиницы, подлежащей сносу для строительства нового здания, и арендатором земельного участка. Сроки строительства были сжатые, и застройщик этому был рад до того момента, когда дольщик уведомил его о просрочке в сдаче объекта долевого строительства и необходимости уплатить неустойку. Так как неустойка начислялась не на 18% от цены договора, а на всю стоимость строительства, перед застройщиком возникла перспектива полной потери инвестиционного проекта.
После этого заявления застройщик обоснованно посчитал, что пришло время обзавестись юристом, который защитит его интересы в суде и из договорных хитросплетений представит истинные отношения сторон. В такой ситуации первым шагом стал иск участников застройщика о признании договора участия в долевом строительстве недействительным как крупной сделки, не получившей одобрения общего собрания, что позволило бы полностью исключить угрозу уплаты неустойки.
На первом же заседании суд высказал сомнения о возможности отнесения критериев отчуждения или приобретения имущества к действиям застройщика по договору участия в долевом строительстве. При таком подходе у застройщика еще оставался шанс объяснить суду природу заключенного договора, который при внимательном прочтении Закона не мог быть расценен как договор участия в долевом строительстве, и применить к нему критерии крупной сделки.
Согласно ч. 1 ст. 1 Закона о долевом строительстве участником долевого строительства могут являться гражданин или юридическое лицо, передающие застройщику денежные средства для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно ч. 3 ст. 1 Закона его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
Законодательство предоставляет коммерческим организациям выбор между договором участия в долевом строительстве и инвестиционным контрактом.
Казалось, этот выбор сохраняется за сторонами и в случае, если собственниками помещений в новом здании станут только две стороны единственного договора. Но так ли это на самом деле?
В самом понятии договора содержатся слова «часть» и «доля». С позиций материальной диалектики, если мы рассуждаем о части, следует рассмотреть и общее (целое), если кому-то принадлежит часть (доля) от целого, то кому-то должна принадлежать другая часть или доля как условие сохранения и существования целого.
В гражданском праве при рассмотрении отношений с участием нескольких лиц во внутренних отношениях юридического лица (участники АО, ООО, коммерческого партнерства), среди участников договора простого товарищества, участников долевой собственности можно выявить несколько характерных признаков:
прибыль или успех от реализации общего дела, интереса, прибыль от пользования или распоряжения общей вещью прямо или опосредованно относится на всех участников пропорционально их долям;
убытки или риск случайной гибели вещи распределяются тем же образом;
может отличаться объем прав (правомочий) каждого участника в зависимости от размера доли в общем деле (имуществе), но не перечень или содержание таких прав (правомочий);
использование одним участником своего правомочия во вред другому участнику неизбежно отразится на нем самом (в виде убытков от общего дела или причинения вреда общей вещи), степень таких последствий зависит от размера доли участника.
Применительно к договору участия в долевом строительстве указанные признаки выражаются следующим образом.
1. Участники долевого строительства имеют общий интерес, который состоит в скорейшем завершении создания объекта недвижимости надлежащего качества.
Личным интересом каждого дольщика выступают получение объекта долевого строительства и регистрация права собственности на него. При этом дольщики выступают в отношениях с застройщиком самостоятельно, речь не идет о множественности лиц в одном обязательстве.
Участия в строительстве, как мы установили, дольщики не принимают, что подтверждается и сферой регулирования Закона (ч. 1 ст. 1).
Если отсутствуют два участника, то можно ли для признания общего интереса и признания строительства долевым интерес недостающего участника заменить интересом застройщика? Разделяет ли вообще застройщик наряду с участниками долевого строительства общий интерес или у него свой интерес?
Лучше любого юриста на этот вопрос ответит тот, кто хотя бы раз выступал участником в долевом строительстве. Интерес застройщика состоит в получении прибыли. Если на этапе строительства застройщик столкнется с очевидной убыточностью проекта строительства, в 99% случаев это скорее приведет к банкротству застройщика, нежели к завершению создания объекта недвижимости (интерес дольщика).
Таким образом, застройщик и участник долевого строительства не имеют общего интереса, успех от реализации общего дела не может распределяться между ними.
2. Риск случайной гибели или повреждения объекта до его передачи дольщику Закон о долевом строительстве возложил на застройщика. Риск удорожания строительства, принятый на себя одной из сторон, не влияет на положение другой стороны договора.
Исходя из этого признака, застройщик и дольщик также не могут рассматриваться как участники общего дела.
3. Прямо противопоставлены друг другу права застройщика (право получения денежных средств по договору, право требовать принятия объекта либо действовать в соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона при уклонении дольщика от принятия объекта, право оформления здания в собственность) и права дольщика (право на получение объекта долевого строительства надлежащего качества в установленный срок, ипотека на объекты долевого строительства и земельный участок до оформления права собственности, доля в праве на общее имущество). Это признак двустороннего (взаимного) договора, изменение или отказ от этих прав по соглашению сторон изменили бы природу заключенного договора и невозможны в силу закона.
4. Невыполнение обязательств одной из сторон не влечет равных неблагоприятных последствий для другой стороны договора. В отношениях, где участники объединены общей целью, такие последствия затрагивают каждого из них. Если участник совместной деятельности чинит препятствия на пути достижения общей цели, он вынужден принимать неблагоприятные последствия на себя лично. Если участник долевой собственности наносит ущерб вещи или уничтожает ее, он принимает на себя все последствия таких действий вплоть до прекращения доли в праве общей собственности на вещь при ее гибели.
Однако совершенно иная ситуация в отношениях дольщика и застройщика. Если дольщик своевременно не производит оплату по договору, влияя тем самым на срок завершения строительства, застройщику предоставлено право одностороннего отказа от договора с таким дольщиком (ч. ч. 4, 5 ст. 5 Закона), а его обязательства в части срока сдачи объектов перед остальными участниками долевого строительства не изменяются.
Общих с застройщиком убытков дольщик не несет, отвечая только за просрочку перечисления денежных средств по договору (ч. 6 ст. 5 Закона).
Итак, анализ содержания отношений участников долевого строительства и застройщика подтверждает отсутствие общего интереса. Дольщик и застройщик находятся в обязательственном правоотношении. Дольщики по отношению друг к другу никаких обязательств не имеют. И собственно долевое строительство состоит лишь в том, что каждый из участников соразмерно своей условной доле вносит денежные средства для создания объекта недвижимости.
Таким образом, о долевом строительстве можно говорить лишь тогда, когда застройщик намеревается привлекать денежные средства двух и более участников. В момент заключения договора воля его сторон выражает намерение застройщика и согласие дольщика на заключение аналогичных договоров в отношении других объектов долевого строительства с новыми дольщиками. Если первый договор окажется в дальнейшем единственным, его правовая природа не изменится в силу направленности воли сторон на заключение именно договора участия в долевом строительстве.
Возвращаясь к рассмотренному выше делу N А68-9605/2008-296/10, единственный дольщик не мог быть признан участником долевого строительства, поскольку принял на себя обязательство финансировать полную стоимость строительства торгового центра. Сторонам договора изначально было ясно, что договоров с другими дольщиками не будет. К сожалению, это обстоятельство так и не получило правильной оценки со стороны судов трех инстанций, тройка судей Высшего Арбитражного Суда РФ не высказалась по этому вопросу (Определение ВАС РФ N 12889/09 от 4 декабря 2009 г.).
По другому делу Арбитражный суд Брянской области, оценивая договор участия в долевом строительстве между застройщиком — муниципальным унитарным предприятием, арендатором земельного участка, и хозяйственным обществом, полностью финансировавшим создание объектов, указал, что к такому договору не могут применяться положения Закона о долевом строительстве, поскольку объектом инвестиций в данном случае является объект производственного назначения, а не потребления. Основание для такого вывода суд усмотрел в нормах п. 3 ст. 1, ст. 2 Закона и применил к отношениям сторон Закон об инвестиционной деятельности (решение Арбитражного суда Брянской области от 19 апреля 2011 г. по делу N А09-523/2011).
Сделав правильный вывод о том, что совершенная сделка не являлась договором участия в долевом строительстве, суд неверно обосновал вынесенное решение. Закон о долевом строительстве не запрещает создание коммерческих объектов по договору участия в долевом строительстве при условии, что стороны заключили данный договор с соблюдением всех существенных условий и зарегистрировали его в установленном порядке.
Итак, отношения с единственным дольщиком укладываются в рамки договора простого товарищества или договора подряда. Согласно принципу экономии юридических форм («не следует умножать сущности без необходимости») для одинаковых правоотношений нельзя использовать разные договорные формы исходя из личных соображений только их сторон.
В пунктах 6, 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 разъяснено применение норм ГК РФ к инвестиционным контрактам, на основе которых возникают отношения простого товарищества или подряда. В пункте 11 этого Постановления необходимо предусмотреть применение данных разъяснений к отношениям по договору между застройщиком и единственным инвестором, когда он определен сторонами как договор участия в долевом строительстве.

Ссылка на основную публикацию