Управляющая организация или управляющая компания

ТСЖ или управляющая компания — что лучше? Управляющая компания и ТСЖ: плюсы и минусы

• составляется реестр собственников;
• определяется адрес ТСЖ;
• готовится Устав;
• подыскивают кандидатуры председателя, членов правления, ревизионной и счетной комиссий, председателя и секретаря собрания;
• готовят бюллетени;
• уведомляют о проведении собрания не менее чем за 10 дней;
• в такой же срок направляют это уведомление в ОМС.

Что такое управляющая компания

• информация о сторонах – совете МКД, и управляющей организации;
• перечень всех необходимых работ и коммунальных услуг, которые будет предоставлять управляющая организация;
• стоимость оплаты услуг посреднической организации, цены на коммунальные услуги;
• порядок изменения объема предоставленных работ и услуг;
• процедура предоставления отчета.

Управляющий организация (управляющий)

сделок по причине отсутствия у лиц, заключивших сделку от имени управляемой организации, необходимых на то полномочий. Говоря о правовом статусе управляющей организации, И.С. Шиткина подчеркивает: «Важнейшей особенностью передачи полномочий единоличного исполнительного органа управляющей организации является сочетание обязательственных и корпоративных отношений, поскольку управляющая организация выступает как бы в двух ролях: с одной стороны, как сторона по гражданско-правовому договору, а с другой, как участник внутрикорпоративных отношений»232. Подобной точки зрения придерживается Н.В. Козлова, говоря о том, что между юридическим лицом и фажданином либо организацией, выполняющим функции единоличного исполнительного органа «существуют гражданско-правовые корпоративные отношения. Элементом содержания указанных отношений являются права корпоративной власти и обязанности корпоративного подчинения, которые они, как самостоятельные и независимые субъекты гражданского права добровольно передают по отношению друг к другу в

Отношения хозяйственных обществ с управляющей организацией (управляющим) в системе корпоративного управления

По вопросу о юридической природе договора, заключаемого между управляемым обществом и управляющей организацией (управляющим), в юридической литературе сложились разные точки зрения. Общим является то, что к складывающимся отношениям нельзя применить институт доверительного управления, несмотря на внешнее созвучие понятий. Так, С.Д. Могилевский указывает, что «. в ряде случаев собрание участников, утверждая условия такого договора, определяет его как договор доверительного управления имуществом, что абсолютно неверно. При заключении договора от имени общества ставится задача осуществления руководства именно организацией, а не имущественным комплексом. Собственником имущества остается само общество, от имени которого действует управляющий. По своей правовой природе договор между управляющей организацией (управляющим) и управляемой организацией должен быть гражданско-правовым договором на оказание услуг или договором подряда» . По нашему мнению, нельзя согласиться с ученым только в той части, что в отношениях между управляющей организацией и управляемым обществом может применяться договор подряда. Особенность договора подряда в том, что при его исполнении должен появиться овеществленный результат работ. Это не всегда происходит в отношениях между управляющим и управляемым обществом. Поэтому, по нашему мнению, договор подряда здесь применяться не может. Точку зрения о невозможности применения к рассматриваемым отношениям договора доверительного управления имуществом более полно, на наш взгляд, обосновывают такие авторы, как С. Зинченко, С. Казачанский и О. Зинченко. Они поясняют: «. невозможно применить институт доверительного управления для реализации управленческих функций в коммерческих организациях в силу того, что они имеют структурно сложную систему органов управления» . Предложения В. Кондратьева по указанному вопросу следующие: «. во второй части ГК следует предусмотреть в качестве отдельного вида договор на передачу полномочий исполнительного органа хозяйственного общества третьему лицу, раскрыть его содержание и особенности, порядок заключения, исполнения и прекращения, определить судьбу исполнительных органов после вступления договора в силу» . А. Дягилев отмечает, что правовая природа договора на управление носит «специфический гражданско-правовой характер, включая в себя элементы гражданско-правового договора на оказание услуг (по управлению) и в то же время ограничивая полномочия управляемого субъекта по его же воле» . Ю.А. Тихомиров предлагает разделить договоры с управляющим в зависимости от субъектного состава. Он полагает, что договор, который заключает общество с ограниченной или дополнительной ответственностью с управляющей организацией о передаче ей полномочий единоличного исполнительного органа, является гражданско-правовым договором, содержащим в себе отдельные элементы различных гражданско-правовых договоров, а посему данный договор следует относить к смешанным гражданско-правовым договорам. Если же на стороне управляющего выступает физическое лицо — индивидуальный предприниматель, то с ним может быть заключен как гражданско-правовой, так и трудовой договор, с учетом пожеланий сторон . Позволим себе не согласиться с мнением Ю.А. Тихомирова в части возможности заключения гражданско-правового или трудового договора с управляющим, если им является гражданин-предприниматель. По нашему мнению, если гражданин-предприниматель заключает трудовой договор, то он уже не будет исполнять функции органа юридического лица в качестве управляющего, поскольку управляющим может быть только гражданин-предприниматель. Гражданин-предприниматель может быть участником трудового договора только на стороне работодателя, но не на стороне работника, так как участие в трудовом договоре на стороне работника исключает для гражданина-предпринимателя статус предпринимателя в рамках конкретного трудового договора. Кроме того, отношения сторон трудового договора регулируются трудовым законодательством, следовательно, по-иному решаются, например вопросы ответственности, вопросы предоставления различных гарантий и компенсаций.

Жилищное право

Если собственники не проводят конкурсного отбора, то выбор управляющих организации осуществляют произвольно на усмотрение большинства собственников помещений. Сначала составляется список управляющих организаций, затем на общем собрании озвучиваются преимущества и недостатки работы каждой из них, условия заключения договора управления. Решением общего собрания осуществляется выбор управляющей организации, а затем начинается договорная работа с ней (разработка проекта договора, утверждение существенных условий договора и проекта договора), которая заканчивается подписанием договора управления между выбранной управляющей организацией и собственниками помещений.

Совет 1: Как правильно управлять компанией

Следующим этапом должна была быть проверка документации по многоквартирным домам, предъявляемым для включения в лицензию за весь период времени управления домами. Здесь тоже управляющие компании хитрили и указывали заниженные периоды управления. И не редко вместо 5 лет указывали всего 1 год управления. А из-за большой загруженности жилищных инспекций, не было возможности проверить сведения управляющих компаний.

Подписание документов управляющей компанией

5.2. Управляющая организация несет ответственность перед Обществом за убытки, причиненные последнему виновными действиями (бездействиями) Управляющей организации, если иные основания и размер ответственности не установлены действующим законодательством Российской Федерации.

Передача полномочий единоличного исполнительного органа управляющей организации

Если в договоре стороны решили более подробно расписать услуги по управлению, то следует отметить, что управленческая деятельность заключается в планировании, организации и контроле. Соответственно, в предмете договора или в приложении, описывающем состав услуг по управлению, может быть указано примерно следующее — планирование, организация и контроль бюджетного процесса, маркетинговой деятельности и т.д.

Преимущества и недостатки управляющей компании перед Советом дома и другими обслуживающими организациями

1. Дополнительная плата за услуги. Ведь это коммерческая организация, получающая доход за свою деятельность. Если в доме создано, к примеру, ТСЖ, то в Уставе может предусматривать вознаграждения за работу председателя. Но эти суммы обычно меньше, чем плата за работу управляющей компании.
2. Если управляющая организация недобросовестно выполняет свои обязательства, то в доме могут возникнуть перебои с электричеством, теплом или водой.
3. Деньги, которые жильцы собирают на ремонт своего дома, могут быть потрачены на нужды другого здания.
4. При банкротстве управляющей компании жильцы вряд ли смогут вернуть свои накопления.
5. Руководство УК редко прислушивается к мнению собственников, поэтому им приходится соглашаться со всеми решениями организации.
6. Жильцы дома не могут использовать общее имущество для получения прибыли. Речь идет о сдачи в аренду помещений или объектов для рекламы.

Управляющая организация или управляющая компания

То есть, если домом управляет ТСЖ, управляющая организация не может заключить с таким ТСЖ договор управления, в указанном случае управляющая организация заключит договор подряда (ст.702 ГК РФ), который отличается от договора управления (ст.162 ЖК РФ) и порядком выполнения работ и порядком их оплаты (ст.708-711, 715 ГК РФ и др.), когда все работы оплачивает ТСЖ в порядке, установленном договором (авансом, по факту выполнения, и т.п.). Но в таком случае все риски неплатежей граждан ложатся на ТСЖ.

Передача полномочий единоличного исполнительного органа управляющей организации

• устав управляемого общества,
• протокол Общего собрания акционеров управляемого акционерного общества (или Общего собрания участников – в случае Общества с ограниченной ответственностью), на котором принято решение о передаче полномочий единоличного исполнительного органа управляющему;
• договор о передаче полномочий единоличного исполнительного органа;
• устав управляющей организации;
• приказ о назначении генерального директора управляющей организации;
• доверенность от имени управляющей организации на физическое лицо, непосредственно осуществляющее функции корпоративного управляющего.

Может ли ресурсоснабжающая организация быть управляющей компанией

Страдают от этого как все потребители, так и непосредственно организации, обеспечивающие население ресурсами. Вполне очевидным решением улучшения механизма сбора платежей будет ограничение передачи ресурса. Однако у РСО отсутствуют на это полномочия, так же как и гарантии того, что они будут получать все средства в полном объеме.

Глава 11

Отметим, что отношения, которые возникают при передаче полномочий единоличного исполнительного органа общества управляющей организации, относятся к отношениям нового типа, история регулирования которых не превышает шести лет, поэтому очень часто даже юристы не всегда способны правильно их оценить и прокомментировать.